Assim, desde 02 de agosto de 2004 está em vigência a Lei nr. 10.931, a qual versa sobre a afetação das incorporações imobiliárias.
A afetação é um mecanismo de resolução extrajudicial de problemas que possam advir do desequilíbrio econômico-financeiro da incorporação, posto que permite aos adquirentes substituir o incorporador na administração do negócio e prosseguir a obra.
De modo que vindo a ocorrer a falência da incorporadora, todos os créditos vinculados à incorporação afetada não estarão sujeitos à habilitação no Juízo da Falência, o que levará a ser satisfeitos com as receitas da própria incorporação, cuja administração da obra passa a ser feita pela comissão de representantes dos adquirentes, com autonomia total em relação ao processo falimentar.
Com a lei acima, o patrimônio da incorporação torna-se incomunicável, assim como todo o seu acervo, o que leva à proteção contra os riscos empresariais da incorporadora, sendo que o controle do empreendimento se realiza através de balancetes e relatórios trimestrais, onde é demonstrado a movimentação financeira do empreendimento e o andamento da obra, em consonância com a programação financeira correspondente.
A formatação da afetação é simples e se realiza mediante “TERMO DE AFETAÇÃO”, o qual deverá ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis e poderá ser feito a qualquer momento, mesmo após iniciadas as vendas.
É salutar dizer que a segregação patrimonial, realizada com a afetação, não exclui o acervo da incorporação do patrimônio geral do incorporador, nem limita sua responsabilidade pela incorporação, de modo que ele é o responsável pela obtenção de recursos para conclusão da obra e entrega das unidades, mesmo retirando tais recursos do seu patrimônio geral.
Entretanto, como nada pode ser tão perfeito, a única ressalva que se faz é que apesar da bela intenção do legislador, que pretendeu introduzir no sistema uma proteção maior ao adquirente, preservando o patrimônio do adquirente, deixou a afetação a critério do incorporador, mesmo sabendo que a economia popular é matéria de interesse público.
Assim, resta-nos enquanto advogados e cidadãos, torcer para que tais lacunas sejam eliminadas, para que todos tenham o seu patrimônio preservado.
